Arbeitszimmer im Privat- oder Betriebsvermögen: Forum der Betriebsausgaben

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wolle2010	#1 Sun Apr 04, 2010 9:14 am
Mitglied Registriert: Dec 2009 Beiträge: 8	Hallo zusammen, folgender Link hat mich nachdenklich gemacht und es betrifft sicher sehr viele Leute hier. http://www.vnr.de/b2b/steuern-buchfuehrung/steuern/immobilien-steuern/vorsicht-bei-eigenbetrieblich-genutzten-gebaeudeteilen.html Verstehe ich es richtig, wenn mein Arbeitszimmer oder Betriebsstätte mehr als 20.500€ Wert hat, landet dies automatisch im Betriebsvermögen? Wie berechne ich den Wert genau? Bsp. Grundstück 100.000 € Haus 200.000€ Arbeitszimmer: 25% von der Gesamtwohnfläche Wert des betrieblich genutzten Anteils = ??? Landet der Gebäudeanteil nun im Betriebsvermögen, zahle ich dann beim späteren Übergang ins Privatvermögen (Betriebsaufgabe) nun Einkommensteuer auf den gesamten Wert oder nur auf den Dazugewinn? Wird hier zwischen Grund und Gebäude getrennt unterschieden? Grund steigt evlt. im Wert, Gebäude sind.... Frohe Ostern!!!! Viele Grüße Wolfgang
Steuerberater Kexel	#2 Tue Apr 06, 2010 6:41 pm
Moderator Registriert: Jan 2007 Beiträge: 1285 Ort: 56410 Montabaur / Westerwald - oder über Internet weltweit	Hallo, bekanntlich "wird nicht alles so heiß gegessen, wie es gekocht wird". Hier zunächst mal die dazugehörige amtliche Einkommensteuerrichtlinie 4.2: Zitat Grundstücksteile von untergeordnetem Wert ( 8 ) 1Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile brauchen nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 Euro beträgt (§ 8 EStDV). 2Dabei ist auf den Wert des Gebäudeteiles zuzüglich des dazugehörenden Grund und Bodens abzustellen. 3Bei der Prüfung, ob der Wert eines Grundstücksteiles mehr als ein Fünftel des Werts des ganzen Grundstücks beträgt, ist in der Regel das Verhältnis der Nutzflächen zueinander zugrunde zu legen. 4Ein Grundstücksteil ist mehr als 20.500 Euro wert, wenn der Teil des gemeinen Werts des ganzen Grundstücks, der nach dem Verhältnis der Nutzflächen zueinander auf den Grundstücksteil entfällt, 20.500 Euro übersteigt. 5Führt der Ansatz der Nutzflächen zu einem unangemessenen Wertverhältnis der beiden Grundstücksteile, ist bei ihrer Wertermittlung anstelle der Nutzflächen der Rauminhalt oder ein anderer im Einzelfall zu einem angemessenen Ergebnis führender Maßstab zugrunde zu legen. 6Sind Zubehörräume (Nebenräume) vorhanden, kann der Stpfl. die Aufteilung auch nach dem Verhältnis der Haupträume vornehmen. 7Beträgt der Wert eines eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteiles nicht mehr als ein Fünftel des gesamten Grundstückswerts und nicht mehr als 20.500 Euro, besteht ein Wahlrecht, den Grundstücksteil weiterhin als Betriebsvermögen zu behandeln oder zum Teilwert zu entnehmen. Also, in der Regel Nutzflächenverhältnis maßgeblich, nicht Wohnflächenverhältnis. Bei Ihrem Beispiel, wenn 25 % = Nutzflächenanteil Betrieblicher Anteil Arbeitszimmer = 75.000 EUR Dieser mindert sich jährlich um die Abschreibung auf den Gebäudeanteil von 50.000 EUR x durchschnittlich 2,5 % = pro Jahr 1.250 EUR. Nach zehn Jahren verbleibt ein Restbuchwert von insgesamt 62.500 EUR (75.000 EUR - 1.250 EUR x 10). Nur wenn der anteilige Gesamt-Verkehrswert (Grund und Boden + Gebäude) diesen Wert übersteigt, umgerechnet also mehr als 250.000 EUR beträgt (250.000 x 25 % = 62.500), dann ergibt sich bei einem Verkauf oder einer Betriebsaufgabe ein steuerpflichtiger Gewinn. Ist der Wert niedriger, ergibt sich ein steuerlich abzugsfähiger Verlust. Da bei der aktuellen Immobilienmarktentwicklung eine Wertsteigerung eher unwahrscheinlich ist, dürfte sich die Höhe einer möglichen Steuerbelastung sehr in Grenzen halten. Aber man sollte Sie dennoch nicht aus dem Auge verlieren. _______________ Helmut Kexel, Vereidigter Buchprüfer/Steuerberater www.steuernplusberatung.de Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine qualifizierte Beratung. Eine Haftung kann daher nicht übernommen werden. Für eine kostenpflichtige Einzelberatung stehe ich gerne zur Verfügung.
wolle2010	#3 Wed Apr 07, 2010 7:00 am
Mitglied Registriert: Dec 2009 Beiträge: 8	Hallo Herr Kexel, vielen Dank für die Auskunft. Mit dem Zahlenbeispiel ist es sehr gut verständlich. Viele Grüße Wolfgang

Hallo,

bekanntlich "wird nicht alles so heiß gegessen, wie es gekocht wird".

Hier zunächst mal die dazugehörige amtliche Einkommensteuerrichtlinie 4.2:

Zitat
Grundstücksteile von untergeordnetem Wert

( 8 ) 1Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile brauchen nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 Euro beträgt (§ 8 EStDV). 2Dabei ist auf den Wert des Gebäudeteiles zuzüglich des dazugehörenden Grund und Bodens abzustellen. 3Bei der Prüfung, ob der Wert eines Grundstücksteiles mehr als ein Fünftel des Werts des ganzen Grundstücks beträgt, ist in der Regel das Verhältnis der Nutzflächen zueinander zugrunde zu legen. 4Ein Grundstücksteil ist mehr als 20.500 Euro wert, wenn der Teil des gemeinen Werts des ganzen Grundstücks, der nach dem Verhältnis der Nutzflächen zueinander auf den Grundstücksteil entfällt, 20.500 Euro übersteigt. 5Führt der Ansatz der Nutzflächen zu einem unangemessenen Wertverhältnis der beiden Grundstücksteile, ist bei ihrer Wertermittlung anstelle der Nutzflächen der Rauminhalt oder ein anderer im Einzelfall zu einem angemessenen Ergebnis führender Maßstab zugrunde zu legen. 6Sind Zubehörräume (Nebenräume) vorhanden, kann der Stpfl. die Aufteilung auch nach dem Verhältnis der Haupträume vornehmen. 7Beträgt der Wert eines eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteiles nicht mehr als ein Fünftel des gesamten Grundstückswerts und nicht mehr als 20.500 Euro, besteht ein Wahlrecht, den Grundstücksteil weiterhin als Betriebsvermögen zu behandeln oder zum Teilwert zu entnehmen.

Also, in der Regel Nutzflächenverhältnis maßgeblich, nicht Wohnflächenverhältnis.

Bei Ihrem Beispiel, wenn 25 % = Nutzflächenanteil
Betrieblicher Anteil Arbeitszimmer = 75.000 EUR
Dieser mindert sich jährlich um die Abschreibung auf den Gebäudeanteil von 50.000 EUR x durchschnittlich 2,5 % = pro Jahr 1.250 EUR.
Nach zehn Jahren verbleibt ein Restbuchwert von insgesamt 62.500 EUR (75.000 EUR - 1.250 EUR x 10).
Nur wenn der anteilige Gesamt-Verkehrswert (Grund und Boden + Gebäude) diesen Wert übersteigt, umgerechnet also mehr als 250.000 EUR beträgt (250.000 x 25 % = 62.500), dann ergibt sich bei einem Verkauf oder einer Betriebsaufgabe ein steuerpflichtiger Gewinn. Ist der Wert niedriger, ergibt sich ein steuerlich abzugsfähiger Verlust.
Da bei der aktuellen Immobilienmarktentwicklung eine Wertsteigerung eher unwahrscheinlich ist, dürfte sich die Höhe einer möglichen Steuerbelastung sehr in Grenzen halten. Aber man sollte Sie dennoch nicht aus dem Auge verlieren.

_______________

Helmut Kexel, Vereidigter Buchprüfer/Steuerberater
www.steuernplusberatung.de

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine qualifizierte Beratung. Eine Haftung kann daher nicht übernommen werden. Für eine kostenpflichtige Einzelberatung stehe ich gerne zur Verfügung.