≡ Menu

AfA bei gewerblich genutzten Gebäuden

Abschreibung bei Immobilien

Zwar regelt das EStG fast alle möglichen Fälle bei der Abschreibung, jedoch sind für normale und ggfs. unerfahrene Unternehmer diese Gesetzestexte schwer zu verstehen. Vor allem bezüglich Immobilien entstehen hier häufig viele Fragen. Eine häufig gestellte Frage diesbezüglich wird hier geklärt.

Frage: Wenn ein Freiberufler mit EÜR ein Haus kauft, um es als Geschäftsstelle zu nutzen, darf er dann nach § 4 Abs. 3 Satz 5 EStG tatsächlich keine jährliche AfA für das Gebäude ansetzen, sondern erst dann, wenn es durch Verkauf/Entnahme wieder ausscheidet?
Bedeutet das denn nicht, dass man in der Kaufzeit, wo man hohen Ausgaben und ein hohes zvE hat, nicht entlastet wird und stattdessen erst im Rentenalter, wenn der Gewinn geringer wird und die Tätigkeit aufgegeben wird, eine Entlastung eintritt, die nicht mehr viel nützt?
Und wie wird das dann nach 10 Jahren gerechnet? Kaufpreisanteil des Gebäudes 100.000 € plus 10 Jahre x 2.000 € fiktive AfA =120.000 € minus Verkaufspreis von 80.000 € ergibt 40.000 € Verlust für das Verkaufsjahr (=Rentenbeginn?).

Antwort: § 4 Absatz 3 EStG:
(3)
-1- Steuerpflichtige, die nicht auf Grund gesetzlicher Vorschriften verpflichtet sind, Bücher zu führen und regelmäßig Abschlüsse zu machen, und die auch keine Bücher führen und keine Abschlüsse machen, können als Gewinn den Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben ansetzen.

-2- Hierbei scheiden Betriebseinnahmen und Betriebsausgaben aus, die im Namen und für Rechnung eines anderen vereinnahmt und verausgabt werden (durchlaufende Posten).

-3- Die Vorschriften über die Bewertungsfreiheit für geringwertige Wirtschaftsgüter (§ 6 Abs. 2), die Bildung eines Sammelpostens (§ 6 Abs. 2a) und über die Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung sind zu befolgen.

-4- Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, für Anteile an Kapitalgesellschaften, für Wertpapiere und vergleichbare nicht verbriefte Forderungen und Rechte, für Grund und Boden sowie Gebäude des Umlaufvermögens sind erst im Zeitpunkt des Zuflusses des Veräußerungserlöses oder bei Entnahme im Zeitpunkt der Entnahme als Betriebsausgaben zu berücksichtigen.

-5- Die Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens und Wirtschaftsgüter des Umlaufvermögens im Sinne des Satzes 4 sind unter Angabe des Tages der Anschaffung oder Herstellung und der Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder des an deren Stelle getretenen Werts in besondere, laufend zu führende Verzeichnisse aufzunehmen.
Also, „Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens,“,
dazu gehört der Grund und Boden, aber nicht das Gebäude.

Somit kann im Rahmen einer Gewinnermittlung nach § 4 Absatz 3 EStG Abschreibung für ein betrieblich genutztes Gebäude als Betriebsausgaben abgezogen werden.