Grundsteuer

Weiterführende Ratgeber zur Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine der vielen Steuerarten in Deutschland. Mit ihr werden Grundbesitz sowie auch Erbbaurechte versteuert. Besitzen Sie oder Ihr Unternehmen also ein Grundstück, müssen Sie diese Steuer zahlen. Gesetzliche Grundlage ist das Grundsteuergesetz (GrStG).

Es wird zwischen den folgenden Arten der Grundsteuer unterschieden:

• Grundsteuer A: für Flächen der Land- und Forstwirtschaft
• Grundsteuer B: für herkömmliche Grundstücke
• Grundsteuer C (erst ab 2025): für unbebaute, aber baureife Grundstücke (das heißt, sie sind laut einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt, können sofort bebaut werden und auf benachbarten Grundstücken im Plangebiet haben schon Arbeiten begonnen bzw. wurden bereits durchgeführt)

Die Einnahmen aus dieser Grundstückssteuer fließen nicht dem Bundeshaushalt zu. Vielmehr erhalten die Kommunen die Steuereinnahmen.

Wichtige Änderungen: Was Sie zur Grundsteuerreform wissen müssen!

Die Grundsteuer in ihrer aktuellen Form ist nicht gerecht. Zum Teil müssen Personen in der gleichen Stadt für vergleichbare Immobilien in gleichwertiger Lage unterschiedliche Steuern zahlen.

Aus diesem Grund kommt es im Jahr 2025 zu einer Grundsteuerreform. Das System soll damit gerechter werden.

Der Grund für die bisherige Ungerechtigkeit liegt darin, dass die bislang für die Berechnung verwendeten Einheitswerte völlig veraltet sind. Ein Grundstück kann im Laufe der Jahre jedoch drastisch an Wert zu- oder abnehmen.

Um den aktuellen Wert realistischer abzubilden, werden deshalb alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Deshalb müssen alle Eigentümer im Jahr 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben.

Vorgesehen ist, dass Sie diese Erklärung vom 1. Juli bis Ende Januar 2023 einreichen (die ursprüngliche Abgabefrist vom 31. Oktober 2022 wurde verschoben). Dabei müssen Sie unter anderem angeben, wie groß das Grundstück ist, in welchem Jahr die Immobilie gebaut wurde und um welche Art von Gebäude es sich handelt.

Es ist davon auszugehen, dass viele Grundstücke einen höheren Wert als zuvor vorweisen. Damit die Belastung durch die Grundsteuer nicht zu stark steigt, soll deshalb auch die Steuermesszahl angepasst werden.

Wie lässt sich die Grundsteuer berechnen?

Wie viel Grundsteuer muss man jährlich zahlen? Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Objektsteuer.

Das bedeutet unter anderem, dass nicht die persönlichen finanziellen Verhältnisse des Steuerschuldners für die Ermittlung der Steuerhöhe von Bedeutung sind, sondern vielmehr das Objekt – in diesem Fall das Grundstück – an sich.

Es ist demnach egal, ob ein bestimmtes Grundstück einem Millionär oder einem Geringverdiener gehört – die Höhe der Grundsteuer ändert sich dadurch nicht. Wie hoch ist nun aber die Grundsteuer genau? Das hängt von einigen wichtigen Faktoren ab. Die Formel zur Berechnung lautet wie folgt:

Jahresbetrag = Einheitswert (bis 2024) bzw. Grundbesitzwert (ab 2025) x Steuermesszahl x Hebesatz

Der Grundbesitz- bzw. Einheitswert für die Grundsteuer gibt dabei an, wie viel ein Grundstück wert ist. Die Steuermesszahl ist gesetzlich in § 15 GrStG geregelt und variiert je nach Art der Immobilie. Bezüglich der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus wird etwa eine Steuermesszahl von 0,31 Promille angesetzt. Wird der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert, ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.

Der für die Berechnung der Grundsteuer wichtige Hebesatz wird von der zuständigen Kommune festgelegt. Innerhalb Deutschlands bestehen dabei teils sehr große Unterschiede. Im niedersächsischen Vechta lag dieser für die Grundsteuer B im Jahr 2020 bei 280, im nordrhein-westfälischen Witten hingegen bei 910.

Grundsteuer: Wann wird sie fällig?

Wie oft zahlt man die Grundsteuer? Diese Frage mögen sich viele Menschen stellen, die beispielsweise planen, sich eine Immobilie zuzulegen. Grundsätzlich wird die Steuer für ein komplettes Jahr festgelegt. In der Regel müssen Sie den Betrag jedoch nicht auf einmal zahlen:

• Liegt die Grundsteuer bei mehr als 30 Euro, müssen Sie vier Mal im Jahr Teilzahlungen leisten, und zwar am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
• Beträgt die Steuer zwischen 15 und 30 Euro, müssen Sie zwei Teilzahlungen leisten, und zwar am 15. Februar und am 15. August.
• Ist die Grundsteuer nicht höher als 15 Euro, müssen Sie den kompletten Betrag einmal im Jahr, und zwar am 1. Juli, zahlen.

Doch auch, wenn der Betrag für Sie bei mehr als 15 Euro liegt, haben Sie die Möglichkeit, die Grundsteuer nur einmal jährlich zu bezahlen. Dazu müssen Sie jedoch einen entsprechenden Antrag beim Finanzamt stellen.

Ist die Grundsteuer umlagefähig?

Mieter zahlen Monat für Monat nicht nur die sogenannte Kaltmiete – also die eigentliche Miete für den von ihnen genutzten Wohnraum. Vielmehr kommen noch die sogenannten Nebenkosten hinzu. Bei diesen handelt es sich um die Kosten, welche dem Vermieter durch die jeweilige Immobilie entstehen.

Einen Teil dieser Nebenkosten stellen die Betriebskosten dar. Bei diesen handelt es sich um die Nebenkosten, die ausdrücklich gemäß den gesetzlichen Regelungen auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Das bedeutet: Die Mieter müssen diese Kosten zum Teil selbst tragen, was die Gesamtmiete erhöht.

Wie verhält es sich nun mit der Grundsteuer? Diese muss zunächst vom Vermieter gezahlt werden. Doch da die Steuer laut § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den Betriebskosten zählen, kann sie auf die Mieter umgelegt werden.

Damit dies möglich ist, muss jedoch im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt worden sein, dass Betriebskosten – wie die Grundsteuer – auf den Mieter umgelegt werden. Fehlt eine solche Klausel, kann der Vermieter keine Betriebskosten in Rechnung stellen.

Leben mehrere Parteien in einem Mietshaus, dann müssen diese jeweils nur einen Teil der Grundsteuer zahlen. Wie hoch der Anteil ausfällt, hängt vom geltenden Verteilerschlüssel ab. Meistens richtet sich die Höhe dabei nach der bewohnten Wohnfläche. Das heißt: Für eine größere Wohnung zahlen Sie anteilig mehr als für eine kleinere.

Können Sie als Immobilienbesitzer die Grundsteuer steuerlich absetzen?

Immobilienbesitzer können einige Ausgaben, die mit dem Objekt zusammenhängen, zum Teil oder komplett von der Steuer absetzen. Dazu gehören unter anderem Handwerkerkosten. Das führt zu einer Minderung der Steuerlast und spart damit bares Geld.

Können Sie auch die Grundsteuer von der Steuer absetzen? Ja, in bestimmten Fällen ist dies möglich. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

• Bewohnen Sie selbst die betreffende Immobilie, können Sie die Grundsteuer nicht absetzen.
• Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, ist dies hingegen möglich. Ob die Steuerlast deshalb sinkt, hängt jedoch davon ab, ob Sie die Grundsteuer auf Ihre Mieter umlegen.

Erfüllen Sie die entsprechenden Bedingungen, dann können Sie die Grundsteuer in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben. Sie müssen diese in die Anlage V (Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) eintragen.

Grundsteuer zählt zu den Werbungskosten

Wie wir jedoch bereits erwähnt haben, besteht ein wichtiger Unterschied darin, ob Sie die Grundsteuer auf die Mieter umlegen oder nicht. In letzterem Fall wirkt sich die Angabe der Grundsteuer in der Steuererklärung steuermindernd aus.

Anders verhält es sich bei einer Umlage der Kosten. Auch in diesem Fall wird die vom Vermieter gezahlte Grundsteuer als Werbungskosten gewertet. Zeitgleich muss jedoch die von den Mietern an den Vermieter gezahlte Grundsteuer als Einnahme verbucht werden. Beide Posten gleichen sich also aus.

Beachten Sie: Mieter, auf welche die Grundsteuer laut Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung umgelegt wurde, haben keine Möglichkeit, den Betrag von der Steuer abzusetzen.

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Über den Autor

Meike Z.

Nach ihrem Masterabschluss im Fach Linguistik wurde Meike im Jahr 2016 Teil des Redaktionsteams von betriebsausgabe.de. Dort befasst sie sich hauptsächlich mit dem Steuerrecht. Sie erklärt unter anderem, welche Ausgaben von der Steuer abgesetzt werden können.

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