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Viele Unternehmer besitzen eigene Grundstücke. Doch mit dem Kauf einer Immobilie gehen viele Pflichten einher und viele neue Kostenpunkte tun sich auf. Dazu gehört auch die Grundsteuer, die jährlich festgesetzt wird. Ab 2025 gibt es dabei jedoch wichtige Änderungen. Was die Grundsteuerreform bezweckt und bis wann Sie die Feststellungserklärung abgeben müssen, haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst.
Inhalt
Das Wichtigste zur Grundsteuerreform
Es wird eine neue Steuerart, die Grundsteuer C, eingeführt und der Einheitswert vom Grundsteuerwert abgelöst. Dieser wird komplett neu erhoben und soll den aktuellen Wert eines Grundstücks besser abbilden. Zusätzlich werden die Steuermesszahlen angepasst. Warum die Reform nötig ist, können Sie in diesem Abschnitt nachlesen.
Durch die Grundsteuerreform wird die Berechnung der Grundsteuer an sich nicht verändert. Die bisherige Formel bleibt im Bundesmodell erhalten, nur dass anstelle des Einheitswertes der neu zu erhebende Grundsteuerwert mit der angepassten Steuermesszahl und dem Hebesatz multipliziert wird. Vor der Reform müssen Grundstückseigentümer im Jahr 2022 außerdem eine Grundsteuererklärung abgeben.
Das kommt darauf an, in welchem Bundesland sich das entsprechende Grundstück befindet und welches Modell dort angewendet wird. Wird das Bundesmodell angewendet, müssen Sie in der Grundsteuererklärung unter anderem Informationen zum Bodenwert angeben. Welche anderen Daten wichtig sind, können Sie hier nachlesen.
Nicht nur Grundstücksbesitzer sind von der Änderung der Grundsteuer betroffen, sondern auch Mieter werden die Veränderungen bemerken. Vermieter können die Grundsteuer nämlich auf ihre Mieter umlegen. Bei einer Erhöhung der Steuer müssen also Bewohner eines Mietshauses mehr zahlen.
Grundlagen: Wer zahlt Grundsteuer?
Ein wichtiger Hinweis: Die meisten Bundesländer, darunter unter anderem Nordrhein-Westfalen, Berlin und Rheinland-Pfalz, wenden das vom Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) vorgegebene Bundesmodell an. Dieses wird im Folgenden näher beschrieben. Welche Bundesländer vom Bundesmodell abweichen, erfahren Sie an dieser Stelle. Beachten Sie außerdem: Die durch die Grundsteuerreform eingeführten Änderungen, die wir näher erläutern, beziehen sich auf die Grundsteuer B.
Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Steuern in Deutschland. Die Einnahmen daraus fließen allein den Kommunen zu und stellen eine ihrer bedeutendsten Einnahmequellen dar. Mit der Grundsteuer werden sowohl Grundbesitz als auch Erbbaurechte besteuert. Das bedeutet: Besitzen Sie ein Grundstück, so müssen Sie die Steuer zahlen.
Reform der Grundsteuer: Warum eine Änderung nötig ist
Das neue Grundsteuerrecht wird ab dem 1. Januar 2025 angewendet. Die Grundsteuerreform ist nötig, weil das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die Art und Weise, wie die Höhe der Grundsteuer festgelegt wird, als verfassungswidrig erklärte.
Das liegt daran, dass für die Berechnung der Grundsteuer sogenannte Einheitswerte verwendet werden. Diese sollen den Wert eines Grundstücks nachbilden. Eigentlich sollen diese Einheitswerte alle sechs Jahre neu ermittelt werden, doch in Westdeutschland werden immer noch die Werte von 1964, im Osten sogar von 1934 verwendet.
Diese völlig veralteten Werte sorgen teils für große Ungerechtigkeit, da aktuelle Entwicklungen über den Wert von Grundstücken nicht abgebildet werden. Um dies zu ändern, kommt es zur Grundsteuerreform. Das entsprechende Gesetz gilt ab dem 1. Januar 2025.
Was ändert sich durch die Reform?
Die Grundsteuerreform soll für mehr Gerechtigkeit sorgen. Aus diesem Grund werden neue Grundsteuerwerte ermittelt, welche den aktuellen Wert eines Grundstücks besser nachbilden sollen.
Es ist davon auszugehen, dass viele Grundstücke im Laufe der Jahre an Wert zugenommen haben.
Aus diesem Grund werden zusätzlich die Steuermesszahlen angepasst, damit es zu keiner zu hohen Belastung für die Steuerpflichtigen kommt.
Die Berechnung an sich ändert sich jedoch nicht. Die Formel lautet weiterhin:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Zusätzlich wird eine neue Steuerart eingeführt: die Grundsteuer C. Mit dieser werden unbebaute, baureife Grundstücke gesondert besteuert. Hier werden höhere Steuern angesetzt als für bebaute Grundstücke. Das soll dafür sorgen, dass Grundstücke schneller bebaut werden und so mehr Wohnraum geschaffen wird.
Welche Bundesländer weichen bei der Grundsteuerreform vom Bundesmodell ab?
Fünf Bundesländer nehmen das Recht in Anspruch, ein eigenes Grundsteuermodell, welches vom Bundesmodell abweicht, einzuführen. Dazu gehören:
- Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell (ausschlaggebend sind vor allem die Größe des Grundstücks sowie der Bodenrichtwert)
- Bayern: Flächenmodell (Grundstücks- und Wohnflächen sind entscheidend)
- Hamburg: Wohnlagenmodell (neben Fläche und Nutzungsart spielt auch die Wohnlage eine Rolle)
- Hessen: Flächen-Faktor-Modell (die Höhe der Grundsteuer richtet sich unter anderem nach der Größe des Grundstücks und des Gebäudes, der Nutzungsart sowie dem Bodenrichtwert des Grundstücks, der mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der jeweiligen Gemeinde verglichen wird)
- Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell (das Modell ähnelt dem Hessischen, hier werden jedoch zusätzlich Äquivalenzzahlen zur Berechnung benötigt)
Sachsen sowie das Saarland nutzen hinsichtlich der Reform der Grundsteuer auch das Bundesmodell. Allerdings werden dort andere Steuermesszahlen eingeführt, welche vom Bundesmodell abweichen.
Vor der Grundsteuerreform: Die Feststellungserklärung im Jahr 2022 nicht vergessen!
Auch wenn die Grundsteuerreform erst zum 1. Januar 2025 in Kraft tritt, so kommt auf Grundstückeigentümer doch schon im Jahr 2022 eine nicht zu vernachlässigende Aufgabe zu. Damit die neuen Grundsteuerwerte ermittelt werden können, benötigen die Finanzämter Angaben über sämtliche Grundstücke.
Zu diesem Zweck müssen alle Grundstückseigentümer in Deutschland ab dem 1. Juli bis zum 31. Januar 2023 eine mit der Grundsteuerreform zusammenhängende Feststellungserklärung abgeben – egal, in welchem Bundesland sie leben bzw. wo sie Grundstücke besitzen. Die ursprüngliche Abgabefrist (31. Oktober 2022) wurde Mitte Oktober wegen massiver Verzögerungen gekippt.
Vorbereitung der Grundsteuerreform: Was ist zu tun?
Viele Eigentümer fragen sich vor der Grundsteuerreform: Was muss ich nun tun? Grundstücksbesitzer müssen vor der Grundsteuerreform eine Art Steuererklärung, offiziell Feststellungserklärung genannt, abgeben.
Dabei müssen Sie, wenn in Ihrem Bundesland das Bundesmodell angewendet wird, unter anderem die folgenden Angaben machen:
- Wie groß ist das Grundstück?
- Wie alt ist das Gebäude?
- Um welche Art von Immobilie handelt es sich?
- Wie groß ist die Wohnfläche?
- Welchen Bodenrichtwert hat das Grundstück?
Haben Sie betreffend der Grundsteuerreform eine Erklärungspflicht, müssen Sie die Feststellungserklärung bis Ende Januar 2023 in elektronischer Form über das Portal „Mein ELSTER“ abgeben. Eine Erklärung in Papierform ist nur in Ausnahmefällen sowie auf Antrag möglich.
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