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Beim Kauf eines Grundstücks bzw. einer Immobile mit Grundstück fallen Steuern an. Die sogenannte Grunderwerbsteuer ist dann vom Käufer zu entrichten. Da dies oft keine geringen Summen sind, stellt sich die Frage, ob diese Kosten bei einem Grundstückskauf von der Steuer abgesetzt werden können. Was Käufer wissen sollten in Bezug auf die Grunderwerbsteuer, ob sie steuerlich absetzbar ist oder nicht und wie dies eventuell möglich ist, betrachtet der nachfolgende Ratgeber.
Inhalt
Das Wichtigste zum Thema „Grunderwerbsteuer absetzen“
Die Grunderwerbsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen in der Steuerklärung geltend gemacht bzw. von der Steuer abgesetzt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, wie das Grundstück genutzt wird.
Die Grunderwerbsteuer ist absetzbar sowohl bei einer Vermietung als auch bei einer betrieblichen Nutzung. Die Steuer kann als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben geltend gemacht werden.
Die Grunderwerbsteuer ist linear oder degressiv absetzbar. Worin der Unterschied besteht und wann welche Option anwendbar ist, erfahren Sie hier.
Wann ist die Grunderwerbssteuer zu zahlen?
Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache. Das bedeutet, die Bundesländer legen die Höhe selbst fest. Somit kann sich der jeweils gültige Prozentsatz schon deutlich unterscheiden. Derzeit liegt er zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Kaufpreis. Fällig wird er immer, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie mit Grundstück käuflich erworben wird, und zählt somit zu den Nebenkosten, die bei einem solchen Kauf entstehen.
Da die Steuer vom Kaufpreis abhängig ist, kommt es Käufern auch hier zu Gute, wenn dieser relativ niedrig ausfällt. In diesem Zusammenhang fragen sich Betroffene allerdings auch oft, ob es eine Möglichkeit gibt, die fällige Steuer rückerstattet zu bekommen. Ob sie die Grunderwerbssteuer beim Grundstück absetzen können, ist allerdings von bestimmten Voraussetzungen abhängig. Wichtig ist hier, wie das Grundstück oder die Immobilie auf diesem genutzt werden.
Wollen Grundstückseigner die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend machen, müssen sie sich zunächst damit auseinandersetzen, ob sie die erforderlichen Voraussetzungen erfüllen. Doch wann ist das eigentlich der Fall und wie können die Kosten der Grunderwerbssteuer in der Steuererklärung absetzbar sein?
Kann man die Grunderwerbssteuer von der Steuer absetzen?
Grundsätzlich können Grundstückseigner die Grunderwerbssteuer dann absetzen, wenn eine Vermietung besteht. Vereinfacht bedeutet dies, dass nur Vermieter die Grunderwerbersteuer als Werbungskosten gelten machen und somit steuerlich absetzen können. Nutzen Käufer das Grundstück oder das Gebäude selbst, ist eine Absetzung nicht möglich.
Dient der Immobilienkauf als Kapitalanlage und werden dadurch Einkünfte erzielt, können in der Regel Kosten, die im Zusammenhang mit dem Gebäude entstehen, steuerlich geltend gemacht werden. Das trifft dann eben auch auf die Grunderwerbsteuer zu. Das Absetzen ist gemäß AfA (Absetzung für Abnutzung) nach Anlage V bei der Steuererklärung möglich. Wichtig ist hier jedoch auch, dass alle Einnahmen aus der Vermietung zu versteuern sind. Wird also nur ein Teil vermietet, sind die Steuern flächenanteilig zu zahlen. Käufer können nicht den Gesamtbetrag der fälligen Grunderwerbsteuer auf einmal absetzen. Während der Nutzungsdauer der Immobilie wird die Steuer dann jährlich abgesetzt.
Achtung: Immobilien oder Grundstücke, die unter 2.500 Euro kosten, sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Dieser Betrag gilt jedoch nicht als Freibetrag. Liegt der Kaufpreis also über 2.500 Euro, muss der volle Kaufpreis versteuert werden. Es wird kein Freibetrag abgezogen. Käufer können dann jedoch auch die gesamte Grunderwerbsteuer absetzen, wenn eine Vermietung vorliegt.
Gewerbliche Nutzung: Ist die Grunderwerbsteuer hier absetzbar?
Erzielt der Käufer mit der Immobilie Einkünfte, gibt es außer der Vermietung einen weiteren Weg, wie sie die Grunderwerbssteuer absetzen können. Nutzen sie das Gebäude für die Unterbringung eines Betriebs oder wird das Grundstück anderweitig betrieblich genutzt, können sie die Steuer als Betriebsausgabe geltend machen.
Auch in diesem Fall, wird die Steuer mit dem Kaufpreis zusammen abgeschrieben. Das gilt auch dann, wenn nur eine teilweise betriebliche Nutzung vorliegt. Wie bei einer Vermietung, müssen Grundstückseigner die Grunderwerbsteuer anteilig absetzen. Wichtig ist hier auch, wenn eine private Nutzung erfolgt, dass diese klar von der betrieblichen getrennt ist.
Wie ist die Grunderwerbssteuer von der Steuer absetzbar?
Käufer haben zwei Möglichkeiten, wie sie die Grunderwerbsteuer absetzen können. Das kann wie folgt geschehen:
- durch lineare Abschreibung
- durch degressive Abschreibung
Bei der linearen Abschreibung kommen die Regelungen aus § 253 des Handelsgesetzbuches (HGB) zum Tragen. Im Prinzip handelt es sich um eine planmäßige Abschreibung, die mit gleich hohen Beträgen über die Nutzungsdauer erfolgt. Aus diesen Regelungen ergibt sich eine Formel, die auch zum Einsatz kommt, wenn Käufer die Grunderwerbsteuer absetzen. Der Abschreibungsbetrag setzt sich aus den Anschaffungskosten und der Nutzungsdauer zusammen.
Bei eine degressiven Abschreibung wird kein fixer Betrag herangezogen, sondern der Abschreibungsbetrag prozentual berechnet. Eine solche Abschreibung ist üblicherweise nur für Kaufverträge möglich, die vor dem 01.01.2006 geschlossen wurden.
Die Grunderwerbsteuer nachträglich absetzen können Käufer beispielsweise dann, wenn der Kaufpreis im Nachhinein gemindert wird. Für die zu viel gezahlten Steuer ist per Antrag eine Rückerstattung möglich. Gemäß §16 Abs. 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist dies allerdings nur möglich, wenn die Minderung innerhalb von zwei Jahren nach Kauf eintritt. Das gilt auch, wenn Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten.
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