Arbeitszimmer in Eigentumswohnung als Selbständiger

wenn Sie schon so viel recherchiert haben, dann haben Sie auch sicher gelesen, dass es in Ihrem Fall grob fahrlässig wäre diesen Fall ohne Hilfe eines (bezahlten) Steuerberaters selbst lösen zu wollen. Die steuerpflichtigen Überraschungen kommen ggf. erst Jahre später, wenn Sie in den Jahren vorher Steuerersparnisse nicht in Anspruch genommen haben.
Denn nur, Guter Rat (vorher) schont das Vermögen.

aber nichtsdestotrotz, hier ein paar unverbindliche Informationen:

Befindet sich der qualitative Mittelpunkt Ihrer betrieblichen Tätigkeit im Arbeitszimmer, dann sind dessen Kosten unbeschränkt abzugsfähig, anderenfalls bis zu 1.250 EUR pro Jahr.

20 m² von 125 m² ergibt einen betrieblichen Anteil von 16 %.
Wertmäßig errechnet sich daraus ein Betrag von 210.000 EUR x 16 % =33.600 EUR.
Anschaffungsnebenkosten (Makler, Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer) sind noch hinzuzurechnen.
Die Abschreibung wird aber nur von den anteiligen Anschaffungskosten für das Gebäude gerechnet, also abzüglich Anteil Grund und Boden.

Da der errechnete Wert 20.500 EUR übersteigt, liegt notwendiges Betriebsvermögen vor – [color=red]und ab hier wird es problematisch – ohne eingehende Beratung durch einen Steuerberater kann es ab hier teuer werden[/color].

Wird die Wohnung irgendwann – keine zeitliche Begrenzung – verkauft oder die betriebliche Tätigkeit aufgegeben, dann ist der auf das Arbeitszimmer entfallende Verkaufserlös bzw. Entnahmewert abzüglich des Buchwerts des Arbeitszimmers einkommensteuerpflichtig[color=red]![/color]

hier die Zahlen:

Kaufpreis 209.500,00 €
Grunderwerbssteuer 10.020,00 €
Notar 1.781,91 €
Notar 67,06 €
Hausverwaltung 47,60 €
Amtsgericht 252,50 €
Mobiliar -7.500,00 €
Rücklagen -1.588,73 €
Grundstückswert -64.647,00 €
=======================
Wohnungswert 147.933,34 €

Grundstück 741 m²
Mein 1000stel Anteil 290,81 //1000
Preis pro m² 300,00 €
Mein Anteil in m² 215,49 €
Mein Anteil in Euro 64.647,00 €

Wohnungswert 147.933,00 €

% Anteil Wohnung am Kaufpreis 70 %
% Anteil Grundstück am Kaufpreis 30 %

Arbeitszimmer 14,98 m2
(2,80m x5,35m)
Prozentualer Anteil 12%

Arbeitszimmer Wert Anteil
(12% vom Wohnungswert) 17.752 Euro

Afa auf Wohnungswert 2% 2.958
Afa auf Arbeitszimmer 355
(12% von 2.958)

Nebenkosten / Jahr Wohnung 2.000
12% Anteil für Arbeitszimmer 240

Betriebsausgabe / Jahr 594,96
Afa + Nebenkosten

Fiktiver Verkauf in 2025 für 250.000 Euro
—————————————————–
Arbeitszimmeranteil vom VK 21.000
Buchrestwert -13.492
===============================
Summe (Gewinn) 7.508
darauf 30% persönlicher Steuers. 2.252

Bei 74.000 zu versteuerndem Einkommen und 594,96 Minderung
des zu versteuernden Einkommens, würde 266 Euro pro Jahr
an Steuern gespart werden.

D.h. 266 Euro x 11 Jahre (bis 2025) = 2.926
abzüglich gezahlter Steuer (s.o.) – 2.252
================================
Gewinn 674

Somit sehe ich das nicht als lohnend an das Arbeitszimmer
betrieblich zu aktivieren.

Habe ich die Wahl zur Aktivierung?
Aus meiner Sicht ja, da:

1)
Bei einer betrieblichen Nutzung von mindestens 10 % ist bei Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich ein Ausweis dieser Wirtschaftsgüter als gewillkürtes Betriebsvermögen möglich.

2)
Da der errechnete Wert 17.752 Euro nicht 20.500 Euro übersteigt, liegt kein notwendiges Betriebsvermögen vor.

3)
12% Fläche von der Gesamtwohnung übersteigen nicht 20%

Zu 2) habe ich aber noch folgende Bendenken:
Wird die 20.500 Eurogrenze jetzt bei Kauf betrachtet, um das Arbeitszimmer einzustufen oder erst bei Verkauf, da dann der Gewinnzuwachs erst ersichtlich ist?

Nein, die Tatsachen sind entscheidend.

Es ist aber nicht die Wohnung insgesamt, sondern das Arbeitszimmer einzeln zu betrachten. Und dieses wird – nach Ihren Angaben – zu 100 % betrieblich genutzt, also notwendiges Betriebsvermögen.

Es ist nicht der reine Gebäudewertanteil, sondern der gesamte Grundstückswertanteil, einschl. Grund und Boden, zugrunde zu legen. Also 17.752 EUR + 30/70 (7.608 EUR) = 25.360 EUR = mehr als 20.500 EUR = notwendiges Betriebsvermögen

Die Überschreitung einer Grenze reicht aus, damit notwendiges Betriebsvermögen vorliegt.

Die Verhältnisse zum Anschaffungszeitpunkt sind maßgeblich.

Bei der Berechnung eines möglichen späteren Veräußerungsgewinns ist beim Restbuchwert auch der – nicht abschreibbare – anteilige Grund- und Boden-(Restbuch-)wert in Abzug zu bringen.

Ich habe hier zu noch eine Frage:

Die Verhältnisse zum Anschaffungszeitpunkt sind maßgeblich.

Bei der Berechnung eines möglichen späteren Veräußerungsgewinns ist beim Restbuchwert auch der – nicht abschreibbare – anteilige Grund- und Boden-(Restbuch-)wert in Abzug zu bringen.

D.h. die 20.500 Euro Grenze wird zum Anschaffungszeitpunkt oder am Ende (bei Veräußerung) angeschaut?

Ich habe sonst noch folgende Ideen:

1) Es gibt noch ein ehemaliges kleines Kinderzimmer mit 9 m2, Wert
inkl. Grundstückanteil heute 16.000 Euro.
Erst bei Verkauf über 250.000 Euro würde der Wert über die 20.500 Euro
Grenze steiegen.

2) Könnte ich in meinem aktuellen Arbeitszimmer nicht einfach zuätzlich private
Dinge stellen, wie Couch etc.? Die jetzige Größe benötige ich nicht fürs
Arbeiten.

3) Für meine Arbeit benötige ich nur Telefon und Laptop (mit WLAN-und
Internet). Könnte ich mein Arbeitszimmer nicht ganz auflösen?
Im Sommer arbeite ich ab und an auf dem Balkon. Teilweise, wenn ich
es “gemütlicher” haben will sogar auf der Couch.

4) An echtem Platz benötige ich max. 1,5 m2 für Standrechner und Drucker.

Bisher war ich Mieter dieser Wohnung (4 Zimmer).
Durch den Kauf kann ich nun (aus meiner Sicht) viel sinnvoller der Platz geatlaten und investieren. Somit könnte ich auch entscheiden die Räume nun ganz anders zu nutzen, oder nicht?

Ja, wenn Sie ein kleineres Zimmer ausschließlich als Arbeitszimmer verwenden, dann sind die Kosten steuerlich abzugsfähig, obwohl kein notwendiges Betriebsvermögen vorliegt.

Ja, wenn ein Arbeitszimmer nicht ausschließlich oder fast ausschließlich betriebliche genutzt wird, weil zum Beispiel in nicht unerheblichem Umfang Privatgegenstände dort lagern, dann liegt kein häusliches Arbeitszimmer vor. Es sind dann aber auch keine anteiligen Raumkosten abzugsfähig, es liegt aber auch kein Betriebsvermögen vor. Die Einrichtung des Arbeitszimmer, soweit betrieblich genutzt, ist hingegen steuerlich abzugsfähig.

😉

Wenn ich in das (zu) große aktuelle Arbeitszimmer viele private Dinge stelle (Couch /Bett / Kleiderschrank…), wäre es kein Arbeitszimmmer mehr und das Problem wäre auch gelöst?
D.h. keine Kosten geltend machen, dafür kein Betriebsvermögen?

Zu Ihrem Zitat “Die Verhältnisse zum Anschaffungszeitpunkt sind maßgeblich.”

Ich habe das noch nicht ganz verstanden.
D.h. zum jetzigen Kauf- / Anschaffungszeitpunkt wird die 20.500 Euro Regel angewendet oder ggf. bei Verkauf, wenn (vielleicht) der Wohnungswert erheblich gestiegen ist?
Wenn es nur zum Anschaffungszeitpunkt gilt, könnte ich das kleine Zimmer nutzen und mir wäre es egal für wieviel mehr die Wohnung später mal verkauft wird.
Würde sich der Wohungswert fiktiv verdoppeln, hätte ich beim Verkauf auch für das kleine Zimmer einen höheren Wert als 20.500 Euro.

Meine Vermutung ist:
Verkaufswert abzüglich Anschaffungswert ist max 20.500 Euro oder (mehr/weniger).

Ja, so wäre es.

Wenn Anschaffungskosten höher als 20.500 EUR dann Betreibsvermögen!
Dann bei Verkauf:
anteiliger Verkaufserlös abzüglich Restbuchwert = stpfl. Veräußerungsgewinn oder -verlust

Wenn Anschaffungskosten kleiner als 20.500 EUR dann KEIN Betreibsvermögen!
Dann bei Verkauf steuerfrei!