Hallo,
hier die Zahlen:
Kaufpreis 209.500,00 €
Grunderwerbssteuer 10.020,00 €
Notar 1.781,91 €
Notar 67,06 €
Hausverwaltung 47,60 €
Amtsgericht 252,50 €
Mobiliar -7.500,00 €
Rücklagen -1.588,73 €
Grundstückswert -64.647,00 €
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Wohnungswert 147.933,34 €
Grundstück 741 m²
Mein 1000stel Anteil 290,81 //1000
Preis pro m² 300,00 €
Mein Anteil in m² 215,49 €
Mein Anteil in Euro 64.647,00 €
Wohnungswert 147.933,00 €
% Anteil Wohnung am Kaufpreis 70 %
% Anteil Grundstück am Kaufpreis 30 %
Arbeitszimmer 14,98 m2
(2,80m x5,35m)
Prozentualer Anteil 12%
Arbeitszimmer Wert Anteil
(12% vom Wohnungswert) 17.752 Euro
Afa auf Wohnungswert 2% 2.958
Afa auf Arbeitszimmer 355
(12% von 2.958)
Nebenkosten / Jahr Wohnung 2.000
12% Anteil für Arbeitszimmer 240
Betriebsausgabe / Jahr 594,96
Afa + Nebenkosten
Fiktiver Verkauf in 2025 für 250.000 Euro
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Arbeitszimmeranteil vom VK 21.000
Buchrestwert -13.492
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Summe (Gewinn) 7.508
darauf 30% persönlicher Steuers. 2.252
Bei 74.000 zu versteuerndem Einkommen und 594,96 Minderung
des zu versteuernden Einkommens, würde 266 Euro pro Jahr
an Steuern gespart werden.
D.h. 266 Euro x 11 Jahre (bis 2025) = 2.926
abzüglich gezahlter Steuer (s.o.) – 2.252
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Gewinn 674
Somit sehe ich das nicht als lohnend an das Arbeitszimmer
betrieblich zu aktivieren.
Habe ich die Wahl zur Aktivierung?
Aus meiner Sicht ja, da:
1)
Bei einer betrieblichen Nutzung von mindestens 10 % ist bei Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich ein Ausweis dieser Wirtschaftsgüter als gewillkürtes Betriebsvermögen möglich.
2)
Da der errechnete Wert 17.752 Euro nicht 20.500 Euro übersteigt, liegt kein notwendiges Betriebsvermögen vor.
3)
12% Fläche von der Gesamtwohnung übersteigen nicht 20%
Zu 2) habe ich aber noch folgende Bendenken:
Wird die 20.500 Eurogrenze jetzt bei Kauf betrachtet, um das Arbeitszimmer einzustufen oder erst bei Verkauf, da dann der Gewinnzuwachs erst ersichtlich ist?