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Wie errechnet das Finanzamt den Wert einer Wohnung (=Arbeitsbereich) eines eigenen Hauses?

Von: Frank Schroeder • Veröffentlicht: 22. Februar 2017

FragenWie errechnet das Finanzamt den Wert einer Wohnung (=Arbeitsbereich) eines eigenen Hauses?

Uhr
Von: Gerdi
5 Antworten
Liebes Forum,
wir wollen uns ein Haus aus den 50er Jahren kaufen, das in zwei Wohnungen aufgeteilt ist. Eine Wohnung soll dann als Arbeitsbereich dienen und evtl. ins Betriebsvermögen aufgenommen werden.

Weiß zufällig jemand, wie das Finanzamt den Wert der Wohnung ermitteln wird, damit wir wissen, mit welcher Summe wir da rechnen müssen?

Liebe Grüße
Gerdi

Von: Kexel
Uhr
Hallo,

der Wert ist nach baurechtlichen Vorschriften zu ermitteln, wie dies auch ein Bausachverständiger vornimmt. Wenn es ein Gutachten gibt, können die Werte bzw. die Wertverhältnisse daraus entnommen werden.

Aus Vereinfachungsgründen kann man den Wert aber auch schätzen oder die Gesamtkosten anteilig nach dem Flächenverhältnis aufteilen, sofern beide Wohnung von der Ausstattung her gleichwertig sind.

Also Beispiel:

Wohnung 1 = 100 qm Wohnfläche
Wohnung 2 = 150 qm Wohnfläche
Keller (Nutzräume) dienen beiden Wohnungen gleichermaßen

Aufteilung Wohnung 1 = 100/250 der Gesamt-Anschaffungskosten und Wohnung 2 = 150/250.

Der Grund und Boden wird nach der jeweilig beabsichtigten Nutzung aufgeteilt. Gemeinsam genutze Außenflächen werden einfach halbiert.

Von: Gerdi
Uhr
Vielen Dank für die Antwort!

Das Haus wird mit Grundstück wahrscheinlich so um die 500.000 Euro kosten. Das Grundstück hat insgesamt eine Fläche von 1000qm bei einem durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gegend von 450 Euro/qm.

D. h. das Grundstück hätte so gerechnet einen Wert von 450.000 Euro. Für das Haus aus den 50er Jahren blieben dann 50.000 Euro, wobei die Geschäftswohnung etwa 50 qm Wohnfläche hat und die Wohnung, die privat genutzt werden soll, 100qm.

Kann man daraus ableiten, dass die Geschäftswohnung dann nur ca. einen Wert von 26.666 Euro hat? Wir hatten einen Wert von über 100.000 Euro erhofft, um für die Geschäftswohnung Abschreibungen und Zinsausgaben in zufriedenstellender Höhe zu erreichen. Den Garten können wir nach meiner Einschätzung ja wahrscheinlich nicht zur Geschäftswohnung dazurechnen, da er sich geschäftlich ja wohl eher nicht nutzen lässt.

Liebe Grüße
Gerdi

Von: Kexel
Uhr

Quote:
Wenn es ein Gutachten gibt, können die Werte bzw. die Wertverhältnisse daraus entnommen werden.

Gibt es ein Gutachten? Egal ob ein ordentliches von einem Bausachverständigen oder eine vereinfachte Wertermittlung von einer Bank?

Bei dem Bodenrichtwert kann ggf. noch ein Abschlag wegen aktuellem allgemeinem Wertverfall auf dem Immobilienmarkt vorgenommen werden. Ich würde mal 20 % abziehen.

Zu beachten ist auch noch ob das Grundstück überall gleich bebaubar ist oder es unbebaubare Flächenteile gibt, für die ist ein niedriger Bodenwert anzusetzen. Ebenso sind in der Regel Abschläge ab einer Grundstückstiefe von 40 m vorzunehmen. Wie sind sind die Seitenmaße des Grundstücks?

Gehen Sie bei der Aufteilung vielleicht mal den umgekehrten Weg:
Warum sind Sie bereit 500.000 Euro dafür zu zahlen?
Wegen Besonderheiten die im Gebäude liegen (Zustand, Größe, Ausstattung), in der Lage des Grundstücks oder wegen was? Was wären Sie bereit für das unbebaute Grundstück zu zahlen?

Von: Gerdi
Uhr
Vielen Dank für die Antwort. Für das unbebaute Grundstück wären wir bereit 500.000 Euro zu zahlen, also mehr oder weniger exakt das gleiche wie für das Haus + Grundstück. Für den Wert der Geschäftswohnung würde dann logischerweise null rauskommen, sodass wir dann aber steuerlich nichts ansetzen könnten…
LG
Gerdi

Von: Kexel
Uhr

Quote:
D. h. das Grundstück hätte so gerechnet einen Wert von 450.000 Euro. Für das Haus aus den 50er Jahren blieben dann 50.000 Euro,

Meine Empfehlung, Ansatz Grundstück mit 450.000 EUR abzüglich pauschaler Wertminderung, aufgrund aktuellem allgemeinen Preisverfall bei Grundstücken und Immobilien, von 20 %, verbleiben 360.000 EUR.

Somit errechnet sich ein Gebäudewert von 140.000 EUR, der nach dem Quadratmeterverhältnis auf Wohnung und Geschäft aufgeteilt wird.